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家賃保証不要を実現する7つのポイント

「家賃保証なんて必要ないですよ!」
と言われても、簡単に信じることは難しいと思います。

そもそも不安があることだからこそ、家賃保証というものが存在しているのですから。

そこで、当社が家賃保証不要を実現するために確立した7つのポイントをご紹介します。

無駄な建築コストを掛けない
入居者が不動産を決めるポイントとしてデザインは重要で差別化は必要です。
しかし、デザインに注目しすぎてイニシャルコストがUPするようでは本末転倒になり、事業としてうまく回りません。
建築コストを下げるコツは、市場流通で安定供給されている汎用性の高い、普通の大工が簡単に施工できる建材を使用することです。
メーカーは差別化の道としてオリジナル建材で特殊性を高めますが、結果として高コストになってしまいます。 差別化≠高コストではありません。
無駄な諸費用を掛けない
測量・境界確定・地盤調査・登記などが、この諸費用にあたります。
メーカーの場合は、メーカーお抱えの測量事務所や司法書士などに頼むことになり、メーカーのマージンが上乗せされた価格を支払うことになります。
当社では、信頼できる、力のある専門家を、直接ご紹介しています。
つまり、クライアント様はそれぞれの専門家と直接ご契約していただけるということです。
これでマージンは発生しないので、コストは下がります。
徹底的にマーケットリサーチをする
クライアント様の土地に、どのようなニーズがあるのか、間取りは?家賃は?仕様は?などを徹底的に調査し、満室に近い状態を継続できるであろう計画を立てます。
そして、ここで想定家賃を算出し、その場所のニーズに合った建物を建てるコストと比較し、本当にプラスになる投資となるのかを試算していきます。
このプロセスで、例えば空室率を10%以下にすることが難しいという想定がされたり、収益の出る家賃設定が難しいという想定がされた場合は、撤退をご提案することもあります。
10年後も魅力的な空間設計にする
メーカーと同じ建物をつくっても築年数が落ちれば空室がUPしてしまいます。
残念ながら、最新の設備を投入しても10年後には古くなってしまいます。
入居者の立場で考えて、
・同じ家賃でロフトが付いていたらどうでしょう。
・同じ家賃で天井高が2.7mあったらどうでしょう。
・同じ家賃で防音性が高い部屋であったらどうでしょう。
・同じ家賃で柱や梁がなかったらどうでしょう。
敷地の条件によって、それぞれ魅力は異なりますが、魅力を最大限に活かした設計を心掛けています。
メンテナンスコストが安くなるよう設計をする
賃貸住宅は数十年に渡って行う長い投資ですから、実はメンテナンスコストへの対策がものすごく重要になります。
例えば内装であればコンクリートの打ち放しにすれば壁紙交換のコストが不要になりますし、外壁は足場が必要になる箇所に塗装を使わずタイル貼りにすれば、足場のコストがなくなります。
そして、時間の経過と共に入手が困難であったり高額になってしまいそうな、目新しい建材や特殊性の高い建材には注意し、性能が高く汎用性のあるものの使用を心がけます。
メンテナンスコストが高くならない設備を設計する
エアコン、給湯器、ユニットバス、洗面ユニット、キッチン、配管には寿命があります。 経営者側になってみると、交換時期の早さには驚かされます。
そして、交換といっても壁を壊さなくてはならなかったり、足場が必要であったり、床を壊さなくてはならなかったりと、設計時には考えていなかった大掛かりな出費となってしまうことがあります。
そんな経験から、交換やメンテナンスに費用が掛かりにくい設計を心掛けています。
満室にできる賃貸管理会社としか組まない
あなたの土地の価値を最もよく知り、賃貸管理業務に力を入れ活躍している不動産屋と協業しています。
高い入居率を保つには、これが一番重要です。
設計段階から、15年後の地域を見据えたマーケットリサーチを元に計画します。
また、不動産広告だけに頼らない独自の客付けルートを常に考えているパートナーです。

これらのポイントを網羅することで、コストを掛けずに高い入居率を保つ賃貸住宅が実現するのです。
あなたの土地でこれらを網羅することができるのか、気になった方はぜひご連絡ください。


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こんにちは

あなたに相続と土地活用で成功していただくために、一級建築士として、ファイナンシャルプランナーとして全力でお手伝いさせていただいております。建てたら終わりのメーカーや設計事務所とは違います。

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石崎友久

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