相続対策・土地活用に強い集合住宅・二世帯住宅を創る設計事務所 アーキウィル石崎建築設計 一級建築士事務所

二世帯住宅のメリットでは、土地の相続税評価額を8割引きにする方法「小規模宅地等の特例」を説明させていただきましたが、賃貸集合住宅では相続税対策だけでなく事業としても大きなメリットがあります。

「小規模宅地等の特例」の（特定住居用宅地等）を活用した二世帯住宅住宅では条件によって評価額が8割引きとなりましたが、賃貸住宅においては「小規模宅地等の特例」の（貸付事業用宅地等）の適用で続税評価額を5割引きにできます。

※土地の面積は200平方メートル（60.5坪）まで

マンションタイプであっても二世帯住宅として土地の相続税評価を8割引きができましたが、賃貸部分は5割引きを併用して適用できるのです。

どちらも土地の評価額の軽減ですので、建物の用途による床面積の割り合いで軽減率を按分します。

例）
相続対象土地面積：280㎡
二世帯住宅適用床面積合計：200㎡
賃貸集合住宅用床面積合計：300㎡

自宅用割合：280㎡×200/500=112㎡→8割引きの評価
賃貸用割合：200㎡（上限）×300/500=120㎡→5割引きの評価
280㎡-（112㎡+120㎡）=48㎡→割引き対象外

前述した相続税の特例の前に、敷地に賃貸住宅が建っていると土地を「貸家建付地（かしやたてつけち）」として評価が軽減されます。

貸家建付地の評価額＝土地の評価額×（1-借地権割合×借家権割合×満室率）
・土地の評価額：路線価（実勢価格の70～80％）×面積
・借地権割合：住宅地の60～70％、商用地の80～90％
・借家権割合：全国一律30％

例）
土地の評価額：1億円
借地権割合：70％
借家権割合：30％
満室率：100％

貸家建付地の評価額＝1億円×（1-0.7×0.3×1）＝7,900万円

建物に関しての減税特例はありませんので、こちらの貸家の評価額が相続税の対象になります。

貸家の評価額＝固定資産税評価額×（1-借家権割合×満室率）
・固定資産税評価額：建築費の60～70％
・借家権割合：全国一律30％

例）
建築費：1億円
借家権割合：30％
満室率：100％

貸家の評価額＝1億円×（1-×0.3×1）＝4,200万円

1億円の土地に全額1億円の借入をして賃貸集合住宅を建てると・・・
7,900万円（土地）+4,200万円（建物）-1億円=2,100万円

1億円（土地）の相続税対象額が2,100万円になります。

貸家建付地の評価を利用するだけでも、大きな相続税対策となる事が分かりました。

でも・・・ 

相続税対策は簡単！
借金をして建物を立てて評価を下げれば良いのです。
返済が心配であれば、家賃保証もありますヨ。

こんな具合の広告には気をつけてください。
家賃保証には落とし穴が・・・

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私は相続税を支払う事はありませんでしたが、多額の借金と共に賃貸集合住宅を相続しました。

建物の維持管理費、家賃の未払いや値下げ、空室対策、地震やゲリラ豪雨への対応など苦労もありましたが、定期的な家賃収入があるため助かります。

また、築30年になりますが、頑丈なコンクリート造のため設備メンテナンスだけで建て替えの検討も不要です。

小さな土地なので自宅併用ではありませんが、亡き親には感謝しています。

相続税対策のきっかけの建築計画ではありますが、以下は大きなメリットとして感じています。

何も対策をせず相続を迎えてしまい、

・相続税を払えず売却せざるを得なかった・・・
・満額で課税され手元に全然残らなかった・・・

となってしまった話はよく聞きます。

とにかく早い段階で正しい知識を付け、検討と対策を始めてください。

二世帯住宅・集合住宅を活用した相続対策と、収益性の高い集合住宅の建築については、当社が最も自信があるところですから、まずは当社にご相談いただくことが、最短コースになると自負しております。

あなたの資産を守り最適に運用する方法を全力で考えますので、お気軽にご相談ください。

※特に相続税については資産状況により様々な考え方がありますので、お問い合わせいただければ専門医である相続に詳しい税理士さんをご紹介します。